15.11.07 | Москва | Обзор рынка: Проекты торговых центров становятся все масштабнее…
Рынок ТЦ Москвы, который начал формироваться в стране первым, пока считается одним из самых развитых в качественном отношении, хотя по количеству кв. м на жителя он отстает, скажем, от Казани. Между тем и в столице остаются предпосылки для дальнейшего роста.
Согласно ежегодному исследованию компании Cushman & Wakefield «Обзор европейских городов» (European Cities Monitor - ECM), в Москве существуют наилучшие возможности для бизнеса среди городов развивающихся стран Восточной Европы. В связи с этим Первопрестольную может ожидать большой наплыв новых игроков в течение следующих пяти лет. 63 из 500 опрошенных компаний планируют расположить здесь представительства, производства или торговые предприятия. Естественно, это даст толчок и дальнейшему развитию ритейла. Потребность в качественных торговых помещениях возрастет.
В авангарде
Между тем и сейчас спрос на них в столице России существенно превышает предложение. По оценкам Cushman & Wakefield & Riabokobylko, средний уровень свободных помещений в сентябре 2007 года — 0,23%. Из-за дефицита средневзвешенная арендная ставка в московских ТЦ остается на довольно высоком уровне — в сентябре она составила $1850 за кв. м в год, что на $50 больше, чем в августе. Самые высокие арендные ставки были зафиксированы в центре и в районе Третьего транспортного кольца ($3150 и $2700 за кв. м в год соответственно).
В первом полугодии 2007 года в Москве открылось 5 ТЦ. Это обусловило рост предложения новых торговых площадей на 263 тыс. кв. м (торговой площади (GLA) — 116 тыс. кв. м). По данным Colliers International, к концу первого полугодия 2007 года общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составила более 3,15 млн кв. м, в том числе торговая площадь (GLA) — около 1,65 млн кв. м.
По данным Praedium, в третьем квартале 2007 года рынок торговой недвижимости пополнился еще тремя объектами (суммарная площадь 55,7 тыс. кв. м). До конца 2007 года ожидается появление на рынке около 700 тыс. кв. м новых торговых площадей. Активность ввода объектов традиционно возрастет перед Новым годом.
При этом уже стало обычным срывать заявленные сроки запуска объектов. Во многом так происходит из-за трудностей с согласованием проектов. В будущем процесс может еще более осложниться, поскольку уже не раз в последнее время серьезные московские начальники говорили о близком насыщении и даже перенасыщении московского рынка торговой недвижимости. Ведь власти по старинке ведут статистику с учетом всех рынков, магазинчиков и палаток, а к ТЦ относят торговые комплексы рыночного типа, где вместо боулинга или универмага располагаются торговцы мясом или тетки у овощных развалов. Такой подход при подсчете, кстати, является существенным препятствием для развития индустрии профессиональных ТЦ в Москве.
Чем дальше, тем больше…
В последние годы заметно сказывается повышение качественных требований к ТЦ. Появление новых объектов с профессионально разработанной концепцией и грамотно подобранным составом арендаторов, профессиональным управлением вынуждает (или вынудит в ближайшее время) владельцев многих существующих ТЦ, ошибки, которых рынок раньше прощал, проводить редевелопмент, реконцепцию, ребрендинг, а девелоперов, планирующих выйти на рынок, — тщательно продумывать покупку участка под строительство и концепцию планируемого проекта. Сейчас, для того чтобы заработать деньги посредством ТЦ, надо приложить гораздо больше усилий. Конкуренция становится все жестче.
Это обуславливает внедрение новых форматов, продолжается укрупнение проектов. Одним из самых масштабных объектов, открытых в июне 2007 года, стал 5уровневый ТЦ «Щука» общей площадью 98,8 тыс. кв. м (GLA — 42 тыс. кв. м). Его якорные арендаторы — универсам «Алые паруса», универмаги C&A и «ХЦ», «Детский Мир», компьютерный супермаркет «Белый Ветер Цифровой», мультиплекс «Каро Фильм» (10 кинозалов). ТРЦ «Щука» примечателен тем, что это первый столь крупный профессиональный ТЦ, построенный «жилищным» девелопером — холдингом «ДОН-Строй». Правда, для этого в его структуре в 2004 году была создана профильная компания «ДС Девелопмент», в которую были привлечены сильные специалисты по коммерческой недвижимости, в том числе «переманены» у консультантов, работавших над данным проектом. Сейчас в портфеле «ДС Девелопмент» находится 10 крупных проектов торгово-развлекательных и многофункциональных комплексов.
Региональная любовь
ДОЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ТОРГОВУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ в 2006 году составила 40% от общего объема инвестиций. В Praedium отмечают, что интерес инвесторов вызывает уже не только девелопмент, но и приобретение готовых или строящихся объектов торговой недвижимости. Это связано с тем, что свободных участков, наиболее подходящих для строительства ТЦ, в перспективных городах практически не осталось — все они сейчас в большинстве случаев фигурируют на вторичном рынке. Это повышает стоимость «входного билета» в данный бизнес.
В то время как в 2007 году инвестиционно привлекательных проектов в регионах по-прежнему остро недостает, города-миллионники имеют перед Москвой неоспоримое преимущество, которое выражается в более высоких ставках доходности, более свободной процедуре получения участков под застройку и более благодушному отношению к инвесторам со стороны местных администраций.
Поэтому назвать «Щуку» проектом «неспециализированного» девелопера, наверное, нельзя. Хотя определенный «жилой» след в проекте прослеживается: например, лифтовой холл вызывает ассоциацию с многоквартирным домом. В целом эксперты положительно характеризуют данный проект. Он удачно расположен рядом с метро «Щукинская» (с прямым входом/выходом на станцию), в густонаселенном жилом районе, где население (класс средний+) соответствует целевой аудитории данного ТЦ (собственно, многие дома бизнес-класса в округе построены самим «ДОН-Строем»). У «Щуки» практически нет конкурентов. Ближайший ТЦ подобного формата — «Пятое Авеню» — находится относительно далеко. Однако при этом специалисты говорят, что об успешности ТЦ на Щукинской можно будет говорить только через несколько лет, когда предприятие выйдет на оптимальный режим работы.
К тому же некоторые из них отмечают недостатки данного объекта. Главным образом это касается его транспортной доступности, а также довольно дорогого супермаркета «Алые паруса». Имеются также некоторые проблемы с управлением, явно не добавляющие ТЦ популярности. Например, посетители последнего сеанса в кинотеатре вынуждены покидать здание исключительно с помощью лифтов, поскольку у него нет отдельного входа, а общая лестница на ночь закрывается.
Другой крупный объект, открывшийся в 2007 году, — «Мосмарт» на Боровском шоссе (общая площадь 75,5 тыс. кв. м). По словам Ольги Ясько, руководитель департамента аналитики Colliers International, от прежних проектов данной сети его отличает существенное пропорциональное увеличение торговой галереи по отношению к продуктовому «якорю». Надо сказать, что многие предприятия, где доля торговой площади гипер/супермаркета составляет 70-80% от общей (сети «Мосмарт» «РЕАЛ», «Ашан», некоторые объекты «Рамстора»), специалисты пока относят к разряду ТЦ. Однако в последнее время Московский исследовательский форум (в который, напомним, входят CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman& Wakefield Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) планирует выделить такие объекты в отдельную категорию. Расширение торговой галереи делает новый «Мосмарт» более приближенным к классическому торговому центру. И в дальнейшем сеть планирует развивать именно «полноценный» формат ТЦ.
Специалисты также выделяют многофункциональный комплекс «Лотте Плаза» (общая площадь 79 тыс. кв. м) — первый проект в России корейского девелопера Lotte Group, который открылся в третьем квартале 2007 года. Торговый центр класса «люкс» занимает в нем 22,7 тыс. кв. м. Отличает данное предприятие высокое качество отделки и грамотно подобранный пул арендаторов, представляющих наиболее престижные бренды, что обусловлено местоположением — в центре Москвы на пересечении Нового Арбата и Садового кольца.
В ближайшее время запланировано открытие нескольких крупных объектов: ТРЦ «Мегаполис» на проспекте Андропова (общая площадь 90 тыс. кв. м, GLA — 44 тыс. кв. м), ввод второй очереди третьего в Московском регионе объекта «ИКЕА» — «МЕГА-Белая дача» (150 тыс. кв. м, 110 тыс. кв. м). Среди наиболее перспективных проектов Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга Praedium, называет еще один ТРЦ — «РИО», который будет входить в состав «Сити-парка» на Дмитровском шоссе. Это второй объект в Москве с аналогичным названием. Таким образом, девелопер ГК «Ташир» реально обозначил свое намерение развивать сеть ТРЦ под единым брендом. Торговая площадь данного проекта — 178 тыс. кв. м. Пока это самый большой проект ТЦ в пределах МКАД из тех, что наиболее близки к реальному завершению. Ввод других крупных торговых объектов начнется в следующем году. «Каширский молл» (девелопер Crocus Group) — первый из запланированных комплексов CrocusGateway — будет построен рядом с уже существующим ТК «Твой Дом» на Каширском шоссе. На 200 тыс. кв. м разместятся торговля товарами high-end класса, городок развлечений и мультиплекс. Говорят, что новый объект обещает выделяться изысканным дизайном интерьера, что, наверное, уже становится отличительной особенностью данного девелопера. А в марте 2007 года началось строительство крупнейшего из заявленных на сегодня в Москве ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Общая площадь комплекса составит более 240 тыс. кв. м.
Продолжая тему укрупнения, нельзя не сказать о проекте, который хотя и будет находиться не в Москве, но в силу своей беспрецедентной масштабности определенно окажет существенное влияние на столичный рынок ТЦ. Речь о комплексе «Аэроторополис», в котором ТРЦ будет занимать, по разным данным, от 300 до 400 тыс. кв. м. Его собирается строить группа «Ист-Лайн» в районе Домодедово, управляющая одноименным аэропортом. Для этого компания зарезервировала 20 тыс. га. Возведение ТРЦ станет первой фазой реализации проекта. Он будет располагаться на участке 130 га. Объем инвестиций оценивается в $300 млн. Далее начнется реализация проекта тематического парка развлечений на территории 170 га, затем — офисов, гостиниц, логистических комплексов, аквапарков, торгово-развлекательных площадей и т. д. По словам Елизаветы Эстриной, в дальнейшем есть даже планы организации авиачартерных рейсов для привлечения в этот комплекс туристических потоков. В целом «Аэротрополис» — это грандиозный проект, полная реализация которого рассчитана не на один десяток лет.
Появляются и новые форматы ТЦ. Так, если раньше специализированные ТЦ были ориентированы в основном на мебель, товары для дома, стройматериалы, то теперь направлений станет больше. До конца текущего года должен открыться ТЦ «Тряпка» на Ленинградском шоссе. На 20 тыс. кв. м будет представлен самый разнообразный ассортимент продуктов текстильного производства, швейной техники и, возможно, ателье. А на Новорижском шоссе в составе ритейл-парка BIG-BOX появится центр садоводства «Зеленая страна» (14 тыс кв. м) бельгийского оператора Eurogarden. Аналогичный магазин разместится и в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе.
Заявлено также несколько объектов формата аутлет-центр, которые будут продавать товары известных марок напрямую от производителя по ценам на 30-70% ниже, чем в других магазинах (так, по крайней мере, заведено в мировой практике). Как правило, эти большие дискаунтеры расположены за чертой города. Как говорят в Praedium, наиболее реальные перспективы имеет аутлет «Интер - спорт» на Минском шоссе. Открытие еще двух магазинов запланировано на Новорижском и Ленинградском шоссе. Пока это единственная информация о них.
И, естественно, планируется также открытие нескольких ТЦ районного уровня, вроде бы ничем не примечательных. Однако не будем забывать, что по доходности малые ТЦ, расположенные в спальных районах с невысоким насыщением локальных рынков, сегодня могут дать фору многим крупным объектам.
Болезнь роста
В то же время, по мнению ряда специалистов, одним из существенных недостатков рынка ТЦ в России все еще является экономически неоправданное стремление инициаторов проектов к излишней пафосности создаваемых детищ, высоким расходам на атрибуты роскоши, что существенно снижает эффективность предприятий. «Иногда девелопер, несмотря на все увещевания консультантов отказаться от какой-либо затеи, снижающей эффективность проекта, все равно упрямо добавляет дорогостоящие элементы, — говорит Елизавета Эстрина. — Одна из компаний потратила $1 млн только на стеклянный фасад. Это был небольшой ТЦ, поэтому остекление в стоимости всего объекта составило существенную долю».
Обычно подобной «тягой к прекрасному» (в ущерб экономической эффективности) отличаются инициаторы первых для себя проектов ТЦ. Между тем все вложения должны быть до копейки оправданы. Концепция и качественный уровень объекта должны зависеть от его местоположения. Не стоит в спальном районе или в региональном городке брать за образец отделку, скажем, «Атриума», и уж тем паче «Крокуса». Даже предприятия, которым молва однозначно приписывает благополучность, очень часто имеют существенные недостатки, которые не следует копировать. Например, успешность ТРЦ «Европейский» часто ставится в пример: чрезвычайно выгодное местоположение, качественная отделка… Между тем впечатление явно портит тот факт, что, несмотря на достаточное время, прошедшее после форсированного открытия объекта перед прошлым Новым годом, многие недоделки до сих пор не устранены. Специалисты также отмечают крайне плохо организованную систему навигации на объекте — в ТЦ со сложной планировочной конфигурацией очень трудно ориентироваться. Вопиющей концептуальной ошибкой, по мнению одного западного эксперта, является то, что в одном из атриумов открывается «прекрасный» вид сверху на супермаркет. Плюс проблемы с парковкой: несмотря на наличие достаточно емкого крытого паркинга на верхних уровнях «Европейского», некоторые посетители вынуждены в пиковые часы оставлять автомобили за мостом (!) через Москву-реку.
Правда, чего у данного ТРЦ не отнять, так это то, что на его площади удалось «посадить» 40% новых для российского рынка брендов. Стандартный набор арендаторов — еще одна беда российского рынка ТЦ. Проще говоря, куда ни пойди — везде одно и то же. Несмотря на то, что в России давно представлены многие известные мировые марки, привлечение новых брендов идет довольно медленно. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в третьем квартале текущего года активность на российском рынке проявили лишь 6 новых ритейлеров и торговых операторов: Ralph Lauren (США) одежда и аксессуары, Carrefour (Франция) супер/гипермаркеты, Praktiker (Германия) товары для дома, Quick (Франция) рестораны, Starbucks (США) кофейни, упомянутый выше Eurogarden (Бельгия).
Как сообщает Ольга Ясько, о своем желании активно развиваться на российском рынке заявил также британский ритейлер Maratex. До сих пор он был представлен в нашей стране единственным брендом Esprit, а теперь планирует вывести все свои многочисленные остальные марки: RIVER ISLAND, CORTEFIEL, PEACOCKS, PALMERS, BODIQUE, SMYK. «Внедрение» предполагается начать с московского рынка, а далее продвигаться в города-миллионники. При этом может быть обойден Санкт-Петербург, так как, по мнению некоторых экспертов, его рынок менее интересен, чем даже во многих полумиллионниках.
По словам Марии Стольниковой, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, сейчас на стадии разработки находятся около 6 крупных проектов на МКАД, которые планируются разными девелоперами, но по одному шаблону: супермаркет, торговая галерея, киномультиплекс, фуд-корт, в лучшем случае, к ним добавляется DIY оператор или ледовый каток. Такой однообразный подход диктуется во многом местоположением участков за пределами города, их удаленностью от жилых районов, а также площадью, которая, как правило, составляет 10 – 15 га. С одной стороны, надо чем-то людей привлечь, а с другой, пространственные возможности ограничены, чтобы реализовать крупный парк развлечений или что-то уникальное. «Удивить посетителей, скажем, большим аквапарком, никто еще не рискует, — говорит эксперт JLL. — К тому же в России пока нет профессиональных операторов, профилирующихся на широком ассортименте развлечений». Основной вопрос, который сейчас должен рассматриваться застройщиками этих объектов, — что их будет отличать друг от друга? Для этого нужен индивидуальный подход к каждому проекту, разработка концептуальных планов и поиск неких неординарных решений.
reline.ru