11.10.07 | Москва | Обзор рынка: Рынок офисной недвижимости
Рынок офисной недвижимости в Москве активно развивается. Сейчас на нем, согласно исследованиям аналитиков, представлено порядка 6,5 млн кв. м, а еще около 500 тыс. должно быть сдано до конца года. При этом площади раскупаются еще до ввода здания в эксплуатацию. О развитии рынка офисной недвижимости, объектах класса А и о том, можно ли считать существующие бизнес-центры высококачественными, в интервью рассказывает член совета директоров Mirax Group МАКСИМ ТЕМНИКОВ.
— Какие офисы на российском рынке недвижимости получают статус «высококлассных»?
У нас очень смешанное представление об этом рынке. Проблема в том, что собственники и арендаторы по-разному определяют для себя качества, присущие классу А. Но и те и другие видят его именно в наборе определенных признаков, присущих подобным объектам на западном рынке. При строительстве большая часть себестоимости будущего бизнес-центра приходится на инженерные решения. Речь сейчас идет о дополнительных функциях — типа «умного» дома. Подобные технологии очень часто применяются на Западе, например, для сбережения энергии, слежения за инфраструктурными сетями здания. Объясню эту технологию: в каждой сети ставятся «адресные» датчики по выявлению в ней неисправности. Это достаточно дорого, зато позволяет быстро ликвидировать аварию, если она вдруг случится. Например, у вас протечка на восьмом этаже в блоке Г — и это показывается на экране в центре контроля. Бригада оперативно выходит на место и ликвидирует проблему, это можно сделать в течение всего пяти-десяти минут. А представьте, что было бы, если бы у вас не существовало автоматического адресного понимания неисправностей. Пришлось бы искать по всем этажам, что достаточно сложно, и ущерб из-за такой задержки был бы значительно больше.
— Но это все касается представления об офисах с точки зрения владельца здания. А что из всего этого нужно арендаторам?
— Для пользователей, для тех людей, которые находятся в здании, существует другое восприятие удобств и технических «наворотов». Помимо стандартных инженерных систем, которые в минимальном наборе всегда есть в классе А, имеется и автоматический климат-контроль, и повышенный воздухообмен, и панорамное остекление — это особенно любят в Европе, ведь так повышается количество света в офисе, благодаря чему увеличивается работоспособность сотрудников. Более совершенные системы могут быть проведены и в лифтах. А рациональная логика движения этого транспортного механизма интересует всех арендаторов без исключения. Пользователю интересно все, что касается средств оперативной связи и доставки информации. Это касается мобильного Интернета, возможности просмотра различных телевизионных каналов по оптико-волоконным кабелям, самостоятельного управления светом… Но это все делается в дорогих офисах, не все готовы к таким затратам.
— Кто готов платить за эти «излишества»?
— В частности, Америка в большей степени склонна к комфорту, а Европа сдержанна и в большинстве случаев не тратится на дополнительные удобства для пользователя. Американцы привыкли к удобствам, и за эти удобства они платят. Другое дело, что у них там цена своя: в последнее время в Штатах все значительно дешевле, в том числе из-за разницы курсов доллара и евро. И в итоге даже часть европейских компаний «умное» оборудование закупает именно в Америке.
— А отечественные арендаторы уже доросли до того, чтобы платить за дополнительные удобства?
— Наши арендаторы вообще таких удобств не видят! У нас полноценных многофункциональных офисов класса А пока еще не существует, ведь нет четкого позиционирования объекта как такового. Существует несколько систем классификации, объясняющих, что такое класс А, и каждый брокер или оператор, занимающийся управлением недвижимостью, использует ту или иную систему. Как таковой класс А — это, во-первых, современное вновь построенное здание, а офисов, возведенных в последнее время, в принципе, немного. За последние пять лет было введено всего несколько комплексов. И сказать, что они — ультрасовременный класс А, я не могу. Думаю, эталоном класса А можно будет считать, скорее всего, здания, построенные в «Москва-Сити». Здесь будут использованы все новшества, последние идеи и разработки, которые есть в мировой практике. Это дорогое, респектабельное место, и, естественно, все инвесторы попытаются сделать свои помещения максимально комфортными и обеспечат офисы всеми достижениями технической мысли. На мой взгляд, именно эти здания можно будет назвать полноценными зданиями класса А. Но по некоторым классификациям, часть существующих бизнес-центров тоже подходит под высший класс.
— Получается, что все упирается в подходы к классифицированию объектов?
— Да, вопрос именно в классификации. Можно сделать офис площадью, например, в тысячу квадратных метров в центре города, хорошо его отделать и «закондиционировать». В нем будет масса параметров, по которым он сможет походить на офис класса А, хотя на самом деле это может быть здание, которое было построено сто лет назад. А значит, у него есть ограничения по инженерии, старые проблемы. Но формально брокеры признают его классом А. Классификация — это определенный вид условностей. В один прекрасный день ряд брокеров договорились, что будут считать классом А помещения с некоторым набором качеств. Они и клиента уговаривают, что именно их «товар» и есть тот самый высококлассный офис. Просто таким образом помещения гораздо легче продать. А клиенты чаще всего совершенно не знают, каким должен быть этот загадочный класс А, но за высокий уровень помещения и комфорт готовы платить деньги. Москва буквально в последние несколько лет стала переходить на «высокоинтеллектуальные» здания. Называть то, что построено несколько лет назад, а тем более свыше десяти лет назад, классом А, значит следовать формальному подходу.
reline.ru