08.11.07 | Россия | Какую недвижимость покупают греки в России?
Зарубежные инвестиционные компании все чаще объединяются с российскими игроками, входят в их проекты, чтобы получить свою долю на перспективных рынках недвижимости Москвы и регионов. При этом иностранцы редко начинают здесь свой девелоперский бизнес самостоятельно, считая это излишне рискованным. Греческая компания Michaniki в 2004 году открыла свой филиал в России и на сегодняшний день имеет в своем активе девять участков ценой в полмиллиарда долларов. О сложностях, с которыми сталкиваются девелоперы-иностранцы, перспективных районах России и стратегии развития компании корреспонденту НАТАЛЬЕ КОПЕЙЧЕНКО рассказал генеральный директор компании «Миханики Русия» ГЕОРГИОС АПОСТОЛОПУЛОС.
— В России «Миханики» работает уже три года, при этом о компании мало что известно. Как и почему был выбран именно этот рынок?
— Официально компания работает на российском рынке три года, но присутствует уже четыре. Первый год мы находились здесь без регистрации: изучали рынок, присматривались. Я сам приехал в Россию в 1992 году и работал в других компаниях, в том числе в Star Foods. Это было производство чипсов и снэков, которое мы продали Frito-Lay. Что касается «Миханики», то с 1994—1995 года компания работала на Украине, но еще в 1997 году были планы по выходу на российский рынок. Представители «Миханики» тогда посмотрели объекты в Москве и Санкт-Петербурге. Но в декабре 1997 года случилась страшная авиакатастрофа: самолет разбился в горах, не долетев всего 50 км до Салоников. Погибли двадцать три сотрудника «Миханики Украина» — фактически весь штат компании. Это было серьезным психологическим ударом, после которого два-три года компания не занималась даже украинским рынком. Затем в России случился кризис, я уехал обратно в Грецию, где познакомился с представителями «Миханики». Прошло время, и мы решили попробовать все-таки выйти в Россию. Отсмотрели множество объектов в Москве: цель компании была найти участок или здание в центре города. Но вы знаете, какие здесь цены… Помимо финансового фактора есть еще и административный, множество трудностей при согласованиях. В Москве очень трудно. Особенно иностранцам.
— Местных партнеров у вас не было? Ведь многие зарубежные компании объединяются с российскими игроками, так проще.
— Нет, это на сто процентов иностранный капитал, учредители — только греческие компании. Их всего четыре, причем две — публичные: «Балкан Экспорт» и «Миханики», конечно же. У греческой компании множество серьезных партнеров, среди них — Citigroup и другие крупные фонды. Иностранные институты владеют более чем 40% акций. Россия имеет большое значение для «Миханики». Я сам лично отсматриваю предложения и объекты, начиная с 2004 года. Но предложения, которые нам делались, дорогие и сложные. И только первый объект в Химках, на который мы вышли, — «Химки-Гейт», нас устроил. Другое его название — «Александр Великий». Здесь работала компания, которая владела частью участка площадью 1 га, а мы купили остальное — еще 1,5 га.
— У кого вы покупали другие участки в Химках?
— Это были самые разные организации, мы же встречались с массой людей! Могу вам сказать, что участок в Ивакино мы купили у футбольного клуба «Химки». По большей части люди, у которых мы покупали землю, нуждались в деньгах и были логичны — продавали свои активы.
— Вы будете заниматься проектом «Химки-Гейт» в партнерстве или самостоятельно?
— Нет, это на сто процентов наш проект. Правда, частью участка владеет фирма «Тальвег». Она не хотела продавать землю, а отдала нам проект на откуп: мы занимаемся концепцией, строим, финансируем, а они не принимают никаких решений. Доля этой компании — 5 тыс. кв. м в готовом проекте. По-моему, представители «Тальвег» правильно решили: если бы продали землю тогда, то цена была бы 2—3 млн долл. Доля, которую они в итоге получат, стоит порядка 30 млн долл. Первый проект, с которым мы выходим, «Химки-Гейт», или, как мы его еще называем, «Химки-Сити», — не конкурент «Москве-Сити». Это хорошая альтернатива деловому району в столице, ведь качество зданий почти одно и то же. Думаю, наше здание по ряду показателей даже будет лучше, если сравнивать с объектом Enka в ММДЦ. А что касается арендных ставок, то Химки где-то наполовину дешевле: в «Москве-Сити» цена за квадрат составляет 1—1,1 тыс. долл. в год. В Химках, например, в бизнес-парке IKEA — порядка 520 долл. за 1 кв. м, в «Кантри-Парк» — около 600 долл. и где-то столько же будет у нас. Эта цена — 60% от того, что платят арендаторы в «Москве-Сити».
— Но, согласитесь, Химки — это не Москва.
— Всем понятно, что Химки не могут сравниться с северо-западным, деловым районом Москвы. Но, на мой взгляд, Химки, в том числе с точки зрения жилья, гораздо лучше, чем все остальные районы Москвы, восток или юг. А это 70% города! Приведу доказательства: экология лучше, Ленинградка расширяется, опять же новая дорога из Москвы в Петербург пройдет через Химки. И Шереметьево рядом. Для меня это самый перспективный район Подмосковья. Да и это уже, считайте, не Подмосковье, это Москва. Самое важное, что мы смогли именно в Химках купить землю за нормальные деньги: цена покупки земель на построенный квадрат оказалась не больше 200 долл. Таким образом, сильно уменьшаются строительные риски: в Москве цена на квадрат была бы в районе 3 тыс. долл., и если вдруг рынок упадет, проект может не то что не принести прибыли, но и дать нам значительный минус. С нашими землями, даже если рынок упадет, мы не проиграем.
— И все же у вас есть проект в Москве. Как обстоят дела с офисным комплексом на Таганке?
— О! Таганка — это большая история, самая большая, с которой мы начали. Она и самая сложная для реализации. Там вот в чем дело: земля не куплена, это участок города. Долю в проекте (доход от построенных площадей) имеет Союз архитекторов России. Мы финансируем все административные шаги и потом будем строить. Затем отдаем долю города, а основное — это наше.
— Доля города сколько составляет?
— По прежним подсчетам — около 30%. Пока у нас на руках нет всех необходимых бумаг на этот участок. Ведь мы же хотели офисный комплекс строить, но теперь это будет больше гостиничный объект уровня четыре звезды. Может быть, будет еще и маленький офисный центр, по типу бизнес-гостиниц. Надеюсь, что все вопросы будут решены. Уже должно быть легче: это ведь гостиница, а город поддерживает такие объекты.
— Вы сказали, что когда «Миханики» пришла в Россию, изучался рынок не только в Москве, но и Петербурге. В Северной столице пока ничего не нашли?
— Не хватает сил, не хватает людей — по этим причинам не расширяем свое присутствие. У нас уже очень много объектов, к строительству первых мы пока только приступаем — это «Химки-Гейт» и жилой комплекс «Ира».
— То есть в планах на ближайшие годы — застройка имеющихся территорий?
— Да, будем начинать строить. Где-то, может, будем искать партнеров, не знаю, как пойдет. Вот есть первые объекты со всеми разрешениями и согласованиями, ими мы пока и займемся.
— А в дальнейшем вы смотрите на другие регионы России?
— Мы изучали рынок Сочи, там дорого. Были и в Калининграде: земля недорогая, но не знаю, насколько там все реально. Ведь многие жители против игровой зоны, которая там планируется. К тому же инфраструктуры пока нет, нужно очень много сделать. Третий вопрос — это климат. Для отдыха, например, в Калининграде холодновато, северное Балтийское море. Это не Турция и не Египет. Но, в принципе, мы смотрим. Ищем интересные объекты.
— Насколько я знаю, вы какой-то из своих проектов уже продаете.
— Если есть хорошая цена, мы все продаем! Самый лучший для нас вариант финансирования проектов, и это не секрет, не кредиты. Лучше всего — продать часть здания одной компании. В проекте «Химки-Гейт» — это самая маленькая башня площадью около 30 тыс. кв. м. Например, Samsung искала подобный офис, и есть компании, которые хотят купить подобное здание. Мы так и хотим: продать одну башню, на вырученные средства построить две другие, и их уже сдавать в аренду. У нас есть масса возможностей для финансирования развития в России, в том числе биржа. Но, на мой взгляд, самая лучшая стратегия — продавать, если есть нормальная цена. Можно даже с некоторой скидкой.
— Переговоры о продаже уже ведутся?
— Нет. Серьезные — нет.
Георгиос Апостолопулос имеет два высших образования: магистр наук по специальности «гражданское строительство» (Национальный технический университет в Афинах, Греция) и магистр наук по специальности «экономика и финансы» (Йельский университет, США). В 1990—1992 годах преподавал в Американском институте Парижа. С 1992-го работает в России. До 1994 года являлся финансовым директором первой электронной лотереи в России «Лотто-Миллион», в 1994—1999 годах возглавлял компанию Star Foods. В 2000—2003 годах занимал должность партнера в греческой строительной компании Apos S.A. С 2004 года — генеральный директор российского представительства группы компаний Michaniki.
ООО «Миханики Русия» — «дочка» греческой группы компаний Michaniki. Среди проектов в России — жилые комплексы, административно-деловые здания с офисами и гостиничными апартаментами. Акции греческой компании торгуются на Афинской бирже с 1990 года. Представительства компании открыты в Египте, Болгарии и на Украине.
reline.ru